卖房, 不要受到他人的影响, 自己得有一个主观的判断

特别提示：卖房的业主，更要关注近期二手房成交的情况，有助于给房子定价，不会受到他人的影响，自己会有一个主观的判断。

之所以这么说，是因为我今天看到，江南水都一期名筑成交一套二手房，成交的单价是22609元/平米，与前不久，我同学的房子对比，有一个很直观的对比。小编同学的房子，产权93平米，精装修，245万挂牌，底价230万，按照底价计算，单价24731元/平米。

我认为，小编同学对价格的定位是正确的，大户型单价低，装修好的房子，更讨人喜欢。

站在客户的角度，当然是价格越低越好，站在业主的角度，参考价格的范围，不仅要看历史成交单价，同时也要看面积，看装修，看楼层，看楼栋的位置。

买房的人，大多数都用最低价来谈，即使他们知道，这套房子比已经卖掉的房子更好，也会坚持用已经成交的价格来谈业主。所以，对自己的房子足够的认识，可以不用急于做价格调整，因为成交只是参考，而不是绝对值。

江南水都，以前可是福州人特别向往的居住地方。这几年呢，金山有好多新楼盘都上市了，福州的地铁也越来越方便，再加上江南水都自己也有点老旧了。它的房价就不像以前那么高得离谱啦，慢慢变得比较亲民了。以前大家可能是为了改善居住品质才考虑这里，现在成了刚需人群喜欢的选择了。

近期刚刚成交的江南水都一期名筑，给大家做个参考分析。

成交小区：江南水都一期；

成交时间：2025年8月；

成交数据：产权115平米，3房2厅，中楼层，东南北朝向，简单装修，260万，成交单价22609元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子，挂牌时间97天，在这期间，价格调整9次，次数频繁，降价幅度也比较大，最后一次挂牌275万，让价15万之后，双方达成交易。带看这套房子的客户不多，共有4组，中介的工作做得很不错，成交的价格挺好，且效率较高。

2、江南水都一期名筑，它是一个怎么样的小区？ 它是2002年交付使用，共33栋楼，其中26栋是楼梯房，有7栋是电梯房，内有一条街店面贯穿整个小区，配套运动场，篮球场，幼儿园等。使用至今，已有23年，若不是因为物业管理较好，现在恐怕和安置房没有两样。

3、目前，江南水都一期名筑在售房源55套挂牌，12套出租，挂牌房源总量较高，业主挂牌均价29279元/平米，大部分业主的心理价位较高，据网友的反应，23年的老房子，而且是楼梯房，完全没有人回去买它。而在少部分眼里，一期名筑的交易量一直保持很活跃的状态。

4、水都一期名筑，每个月都有成交，成交的价格还不低。（1）5月份，90平米，成交价格252万，单价27778元/平米；（2）6月份，96.6平米，成交价260万，单价26891元/平米；以上两套精装修的房子，成交单价保持都很高，预计8月份以后，我同学的房子，会拉低成交价。

购房建议：

从我个人角度来看，江南水都现在所有的房价都该降价，它以前攀升的幅度太高了，而且下跌的速度太缓慢。

随着金山片区的发展，产品已经开始迭代升级，2.6万的单价，纵观金山各个片区，可以选择的房小区占比达到90%，不论是小区内部品质，还是交通地铁配套，都要优于江南水都大部分小区。豪宅另算，江南水都对于刚需来说，价格比较难攀得上，对于改善来说，小区略显老旧，品质还不够，价格可能是最重要的吸引力。

名筑的优势在于学校较近，水都小学在它正对面，小朋友上学比较方便。同时，这几年江南水都中学的升学率持续在提升，已经排在福州公立校前列了。有一些购房者，专门为了水都的学区而来。

江南水都是否值得购买，它有多期选择，杰座，丽岛，心巢，兰邑，，美域等，以及融侨外滩ABCD区，在其中哪一期最值得大家去看。